Рейтинг@Mail.ru
Сервис обратного звонка RedConnect

Наверх

Рынок недвижимости в Латвии: изменения за последний период времени, активность зарубежных инвесторов и прогнозы на 2016 год.
Все статьи На главную
2016-02-14 12:00:00
Рынок недвижимости в Латвии: изменения за последний период времени, активность зарубежных инвесторов и прогнозы на 2016 год.

Большие перемены и потрясения последних лет на латвийском рынке недвижимости: «Беда нечаянно нагрянула…»

 

Для вашего понимания, мы сразу оговоримся, что все изменения происходившие на латвийском рынке недвижимости за последние 1-1.5 года (2014-2015 годы) о которых пойдет речь ниже, произошли и затонули только сегмент дорого элитного жилья стоимостью от 2000 до 7000 евро за кв.м, представляющего реальный интерес для зарубежных инвесторов, и неразрывно связанного с программой предоставления ВНЖ в Латвии берущей свой исторический отсчёт с 1 июля 2010 года.

В сегменте бюджетного жилья (в который входят как вторичный рынок типового жилья так и новостройки эконом класса) приобретаемого рядовыми латвийскими жителями стоимостью от 600 до 1200 евро за кв.м, который год в подряд наблюдается стабильность и средний годовой прирост стоимости жилья от 2 до 4%.

Если рассматривать перемены касающиеся сегмента элитного жилья, одним из ключевых событием последних лет  для латвийского рынка недвижимости можно назвать принятие поправок от 1 сентября 2014 года в «Законе об иммиграции» связанных с повышением «порога» минимальной стоимости приобретаемого объекта недвижимости для зарубежных инвесторов, желающих претендовать на получение временного вида на жительство в Латвии. Напомним, что ранее возможно было претендовать на получение ВНЖ в Латвии, купив недвижимость стоимостью от 143000€ в рижском регионе или от 72000€ в других латвийских регионах.

Мы напомним вам также, что с новыми изменениями вступившими в силу, инвестору более нельзя суммировать несколько приобретаемых объектов недвижимости для достижения необходимого минимума в 250000€

 

Изменение потока зарубежных инвестиций на рынке недвижимости в Латвии в 2015 году: «Cпад был... и при том большой – глупо было бы это отрицать…»

 

Практически весь период 2015 года, на латвийском рынке недвижимости в секторе элитного жилья наблюдался резкий спад проведения сделок, а также падение цен на элитную недвижимость в процентном соотношении по сравнению с 2014 годом (в некоторых случаях, речь идёт около 15%-20% падении цены от прежней стоимости объекта).

Многие аналитики связывают падение интереса российских инвесторов, являющихся основными игроками в данном секторе недвижимости (более 60% сделок от общего количестве продаж, в данном секторе недвижимости, приходилось именно на российских инвесторов), была вызвана последствиями из-за принятых изменений в законодательстве, о которых мы упоминали ранее.

Мы же только частично можем согласиться с данным мнением и предлагаем искать причину гораздо глубже…

По имеющейся у нас статистике, около половины объектов недвижимости приобретаемых россиянами в Латвии имели среднюю цену более 200000€, из чего можно сделать вывод, что ключевым фактором падения интереса среди российских инвесторов к  латвийской недвижимости, послужило не только повышение стоимости «порога» от 250000€ для приобретаемого объекта недвижимости с целью получения ВНЖ в Латвии. По статистическим данным, в 2015 году падение количества проводимых сделок с россиянами произошло в почти в десятикратном размере (было проведено около 2000 сделок в 2014 году против около 200 сделок в 2015 году). Однако такая многократная  разница по нашему мнению не является объективной, т.к не корректно сравнивать кол-во проведённых сделок в 2014 из-за массовой «истерии» покупателей и желанием во чтобы то не стало приобрести недвижимость под ВНЖ до момента повышения критериев  и успеть запрыгнуть в уходящий вагон. Кстати кому интересно, среди тех по кому действительно больно ударил принятый закон о повышении стоимости приобретаемой недвижимости для получения ВНЖ в Латвии, оказались китайские инвесторы приобретавшие «на потоке» недорогую недвижимость в латвийских регионах от 72000€ и на данный момент полностью потерявшие интерес к «удорожавшему» для них латвийскому рынку недвижимости.

По нашему мнению, ещё как минимум два существенных фактора оказали влияние на определённое охлаждение интереса среди россиян к приобретению недвижимости в Латвии. Основанием для нижеследующих выводов послужил опрос, проведенный нашей компанией, среди потенциальных клиентов, желавших, но изменивших своё решение о приобретении недвижимости в Латвии в конце 2014 и начале 2015 годов.

Первый фактор – это сформировавшийся негативный образ Латвии в восприятии россиян за последнее время. На формирование такого отрицательного образа повлияли достаточно агрессивное предвыборное поведение в виде радикальных высказываний а также ряд неадекватных действий среди некоторых латвийских политиков в конце 2014 года, вызванные резким ухудшением добрососедских отношений между Латвией и Россией, ввиду обострения внешней политической обстановки между Россией и Евросоюзом  в целом. Все мы наверное помним «истеричные» призывы некоторых латвийских политиков о приостановлении выдачи ВНЖ в Латвии именно российским гражданам, заперт на въезд на территорию Латвийской Республики некоторым российским звёздам шоу-бизнеса и как следствие громкий уход из Юрмалы музыкального конкурса молодых исполнителей «Новая волна», распространение некоторыми российскими СМИ искажённой информации о принятом и утвержденном запрете выдачи ВНЖ для россиян в Латвии.

Вторым существенным фактором в конце 2014 и начале 2015 году послужил крайне нестабильный курс российского рубля, мы предполагаем что комментарии по данному моменту с нашей стороны были бы явно излишними.

 

Слишком рано играть похоронный  марш по привлекательности латвийской недвижимости  для зарубежных инвесторов:  «Пациент скорее жив, чем мёртв…»

 

Однако, не смотря на все невзгоды, обрушившиеся за последний период времени как на российских инвесторов, так и сектор латвийского элитного жилья, именно российские покупатели остаются самыми активными зарубежными инвесторами в латвийский рынок недвижимости а вместе с тем и получателями временного вида на жительство в Латвии. За период 9 месяцев текущего года, зарегистрировано более 200 сделок по приобретению недвижимости россиянами в Латвии и более 500 полученных ими временных видов на жительство.

Главой характеризующей чертой при принятии решения о приобретении недвижимости в Латвии в 2015 году среди россиян становятся прагматизм и осмысленность в противовес ранее доминировавшим моде и эмоциональности.

Характер производимых инвестиций среди россиян в 2015 году был совершенно разнообразен.

Тех инвесторов, кто продолжает приобретать недвижимость в Латвии с целью получения ВНЖ, можно условно разделить на несколько групп.

Одни приобретают недвижимость в Латвии с целью действительного переезда всей семьи (с детьми дошкольного и начального школьного возраста) на временное, а потом и постоянное проживание в Латвии (при этом происходит и вывод  имеющегося бизнеса из территории Российской Федерации), другие приобретают недвижимость в Латвии с целью получения ВНЖ и наличия так называемого «запасного аэродрома».

 Но есть и другая категория российских инвесторов, которые приобретают понравившиеся им объекты недвижимости так сказать для «души» (зачастую это весьма дорогие объекты с уникальным природным месторасположением)  либо в силу других жизненных обстоятельств при этом абсолютно не преследуя цели получения ВНЖ.

 

 

Прогнозы… дело не благодарное. Что нового придумают латвийские политики по поводу предоставления ВНЖ за покупку недвижимости в Латвии а так же: «как дальше жить?»

 

На данный момент наметилась некоторая определённая стабильность относительно программы предоставления ВНЖ для иностранных инвесторов приобретающих недвижимость в Латвии, после принятых изменений от 1 сентября 2014 года программа не претерпевала никаких радикальных новых изменений. Также достаточно спокойно по этому вопросу ведут себя и латвийские политики, что подразумевает за собой сохранение функционирования данной программы по крайней мере без каких-либо существенных изменений на протяжении 2016 года. Осенью была отмечена попытка латвийских законодателей в некоторой мере облегчить условия программы и понизить ценовой порог приобретаемой недвижимости в других латвийских регионах (кроме рижского), однако данная инициатива не была поддержана большинством депутатов.

 По сравнению с 2014 годом, снижение средней цены на недвижимость в Латвии произошло в размере 4% (по данным EUROSTAT) и Латвия оказалась в четвёрке стран  Европейского союза (также Италия, Франция и Финляндия) в которых было зафиксировано сильное падение цен на недвижимость. Также хотим отметить, что единственным сектором где произошло снижение, как упоминалось ранее стало элитное жильё, и даже не смотря на это, на латвийском рынке недвижимости наметилась относительная стабильность.

Но ни о каком либо катастрофическом обвале или кризисе речи быть не может, идёт естественное оздоровительное выравнивание и корректировка запрашиваемых цен относительно объективной стоимости и рыночной ликвидности объекта. Необходимо учитывать тот факт, что некоторые хозяева недвижимости, воспользовавшись  ажиотажем  последних нескольких лет, запрашивали ничем не обоснованные «фантастические» цены.

К нашему приятному удивлению в начале 2016 года интерес к недвижимости в Латвии среди зарубежных инвесторов оказался настолько активным, что многократно превзошёл все самые оптимистичные ожидания нашей компании. Эксперты прогнозируют  в 2016 году стабильный прирост рыночной стоимости жилья от 2 до 4% в секторе доступного жилья, а в секторе элитного жилья на 2016 год осторожно высказываются мнения либо о сохранении ценового уровня после уже достигнутого в 2015 году падения цены, либо возможно ещё продолжения корректировки цены могущей повлечь за собой небольшое понижение цен для некоторых объектов недвижимости. 

 

                                                                                                                                                 OLD TOWN ESTATE